2024上半年，房地产市场在“有形之手”的一路搀扶下，仍没有从困境中走出来。
这一点，从国家统计局公布的开发投资金额和商品房销售量价等数据，就可以看出端倪。
面对如此环境，即使上海这样的一线城市，也没能独善其身。
今年上半场的楼市大考，新房成交缩水、二手房价下跌、土地市场降温，是申城向大家交出的答卷。
政策放松 新房成交没有止跌
今年的上半年，就算有救市大招的加持，楼市的成绩也难以差强人意。
截至6月25日数据，1-6月份上海全市新建商品住宅，累计成交面积为293.85万㎡。
这个成绩，环比去年下半年减少25.35%，同比去年上半年缩水43.71%。
如果把时间拉长来看，今年上半年新房的成交面积，为2018年下半年以来的最低值。
2024年1-6月份不足300万㎡的成交量，略好于2018年上半年。新房市场的这个表现，甚至不如2022年的“口罩”时期。
就数据来看，即使当时因管控影响了几个月的签约，但最终的成交量依然能“吊打”今年上半年。
而且，从2022年下半年到2024年上半年，全市新房的成交面积是处于连续下滑通道中的。
今年上半场，纵使有“517新政”，以及“沪九条”等多次救市努力，新房的成交量也没有得到明显改善。
房地产市场之难，由此可见一斑。究其原因，新房成交量的缩水，其实与供应几无关系，问题在于信心不足。
根据网上房地产的数据，2024年1-6月份全市有8批的新房供应，累计推出32331套的可售房源，新增供应面积为396.73万㎡。
对比去年上半年，今年截至6月底的新房供应体量，还小幅度上扬。哪怕较之2021年1-6月，也不逊色。
针对楼市的数据走势，官方给出的结论是，目前房地产市场仍在调整过程中。
行业持续不景气，使得信心更比黄金贵。提振市场信心，提升购房意愿，依然是扭转颓势的关键所在。
刺激之下 二手市场开始反弹
相较于新房市场的淡定，二手房的成交量在“沪九条”的刺激下，近期出现了明显回弹。
因此，今年上半年，申城二手房市场的翘尾行情已成定局。
自优化政策5月27日落地以来，上海的二手房成交量持续在高位徘徊，期间单日签约套数更是多次冲破千套大关。
根据网上房地产数据，5月27日至6月25日，全市二手房日均成交量为844套。而在“沪九条”之前，5月份的日均成交量（剔除五一因素）仅629套。
值得注意的是，527新政落地满月，全市二手房成交量破800套的时间，达到21天之多，占比67.7%。
另外，在新政后这一个月之中，全市二手房单日成交量破900套的共计12天，单日成交量破千套的时间有3天。
截至6月26日，上海6月份二手房成交量已超过2.2万，已为近一年以来的单月最高值。
鉴于上海二手房在新政后的优异表现，北京的新政也终于在6月26日推了出来。这也是全国重点城市中，最后一个落实517新政的地方。
在二手房市场，虽然上海的成交量受刺激后有所回升，但房价却面临下滑压力。
根据国家统计局数据，申城的二手住宅销售价格指数，从同比方面来看，自2023年7月开始就持续处于下跌的通道中。
环比方面，上海二手住宅销售价格自去年一月份开始，也是涨少跌多。而且，从去年10月至今，价格环比已是连跌8个月。
下一阶段，稳房价、促成交，仍是申城二手房市场发展面临的挑战。
今非昔比 土地出让金一降再降
最后，我们来说一说土地市场。
根据财政部6月24日公布的数据，今年1-5月国有土地使用权出让收入12810亿元，同比下降14%。
去年同期，全国卖地收入为14893亿元，2022年1-5月这一指标则为18613亿元。在更早的2021年，彼时的1-5月卖地金额超2.6万亿。
房地产开发景气指数持续低位徘徊，上海这样的核心城市，土地出让活动也受到影响。
今年上半年，全市共计成交涉宅用地17宗，出让面积为65.13万㎡，总计吸金415.96亿元。
从历史数据看，上海宅地近几年1-6月成交量，均在下滑的通道中。而且，同比下降的幅度都在30%以上。
此外，加之自然资源部对2024年住宅用地供应的新要求，商品住宅用地出让与商品住宅去化周期的挂钩，让宅地的供应量更显有限。
今年上海的第二和第三批宅地，均只有4幅地块推出来。挂牌量的减少，势必制约宅地出让的成绩。
好消息是，上海的土拍规则也在近期做了调整，诸多限制也自此解除。
6月7日，申城发布第三批次商品住房用地的出让公告，与此前不同的是，本批的次宅地取消了最高限价。
根据最新的出让须知，上海土地市场明确表示，按“价高者得”的原则确定竞得人。
除此之外，上海这次的土拍规则调整，还包括取消房地联动价、摇号、“高品质建设”的竞争机制。
从2024年第三批宅地开始，房企在上海拿地，只凭实力说话。
此次土拍规则调整的效果，可以从7月份的四幅宅地出让活动中得到检验。届时，我们可拭目以待。
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2024-06-28 06:51:05
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